Huseftersynsordningen

Hvad går huseftersynsordningen ud på?

Huseftersynsordningen indeholder regler for, hvordan tilstandsrapporter og elinstallationsrapporter skal udfærdiges. Rapporterne, som dannes ud fra huseftersynet kan hjælpe dig ved et boligsalg, således at du ikke efterfølgende får økonomiske overraskelser. Huseftersynsordningens tilstandsrapport og elinstallationsrapport giver dig nemlig mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring. Huseftersynet udføres af en beskikket bygningssagkyndig eller en autoriseret elinstallatør – på baggrund af eftersynet udfærdiger de henholdsvis en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport.

Huseftersynsordningens formål er at klarlægge eventuelle synlige mangler ved boligen. Skjulte mangler er altså ikke en del af ordningen. Derudover indeholder rapporterne ikke nogle oplysninger om slid og ælde, men angiver alene mangler, som er atypiske for huse af samme alder, beliggenhed m.v. Der vil fx ikke være noteret fugt i kælderen, hvis der er tale om et 100 år gammelt hus. Hvis det derimod er et nyt hus, så vil det udgøre en fejl, og dermed være en del af tilstandsrapporten.
Huseftersyn kan laves på alle former for ejerboliger. Det anvendes dog ikke i særlig høj grad ved ejerlejligheder, fordi der både skal ske besigtigelse af selve lejligheden og alle fællesarealer i foreningen, hvilket er dyrt og kompliceret.

Selvom du vælger at benytte dig af huseftersynsordningen, så har du som sælger stadig loyal oplysningspligt, hvis du kender til eventuelle fejl eller mangler ved boligen, som kan have betydning for købers beslutning.
Derudover hæfter du på trods af huseftersynsordningen stadig for fejl/mangler vedrørende grunden – huseftersynsordningen gør dig altså kun ansvarsfri f.s.a. bygningerne på grunden, men ikke selve grunden.

Tilstandsrapporter

En tilstandsrapport er en slags vurdering af boligens tilstand – den udarbejdes på et skema godkendt af Bygningsstyrelsen. Det er ikke lovpligtigt at få udfærdiget en tilstandsrapport, men den er obligatorisk, såfremt du ønsker at tegne en ejerskifteforsikring. Tilstandsrapporter kan som udgangspunkt udarbejdes for alle typer af ejerboliger.
Rapporten skal indeholde både synlige skader og tegn på skader fx revner m.v. Endelig skal tilstandsrapporten indeholde en forventet levetid for boligens tag og spørgsmål og svar fra sælgeren om husets vvs-installationer m.v.
Tilstandsrapporten er gyldig i 6 måneder efter den bygningssagkyndiges indberetning. Dette skal senest ske 14 dage efter besigtigelsen af boligen.

Elinstallationsrapporter

Hvis du ønsker at tegne en ejerskifteforsikring, skal der ud over tilstandsrapporten også udarbejdes en elinstallationsrapport. Den kan ligesom tilstandsrapporten udarbejdes for alle typer ejerboliger. Der foretages en gennemgang af alle boligens synlige elinstallationer. Derudover foretages der målinger på hovedtavlen og stikprøvekontrol af stikkontakter m.v.
En elinstallationsrapport er gyldig i 1 år efter den autoriserede elinstallationsvirksomhed har indberettet rapporten.

Huseftersynsordningens anvendelsesområde

For køber kan det være en god ide at se tilstandsrapporter og elinstallationsrapporter, fordi man på den måde kan få et overblik over husets generelle stand. Derved kan man bedre danne sig et indtryk af, hvad det koster at udbedre manglerne i huset.
Som sælger bestemmer du, hvorvidt der skal udarbejdes tilstands- og elinstallationsrapport – du skal nemlig betale for deres udfærdigelse. Huseftersynet er baggrunden for tegning af en ejerskifteforsikring, som kan fraskrive dig som sælger for en del af ansvaret for eventuelle skjulte fejl og mangler. Så længe du som sælger får udarbejdet tilstands- og elinstallationsrapport og skriftligt tilbyder at betale halvdelen af præmien for ejerskifteforsikringen, så er du fri for ansvar fsva. skjulte mangler. Sælger er stadig fri for mangelsansvar, selvom køberen ikke ønsker at tegne en ejerskifteforsikring.
Sælger kan også vælge at få udbedret skaderne i tilstandsrapporten, og derefter få et tillæg til rapporterne om, at skaderne er udbedret.

Fremgangsmåde for stiftelse af ejerskifteforsikring

Sælger skal foretage en række ting før, at han kan slippe for sit mangelsansvar fsva. skjulte mangler.
– Sælger skal sørge for udarbejdelse af tilstands- og elinstallationsrapport og aflevere disse til køber, mens de stadig er gyldige.
– Sælger skal indhente tilbud på ejerskifteforsikring.
– Sælger skal skriftligt tilbyde køber at betale for halvdelen af forsikringspræmien på det foreliggende tilbud.
– Sælger skal sørge for at fremlægge rapporterne og tilbuddet om betaling inden, at der afgives et købstilbud – ellers er der stadig mangelsansvar for sælger.

Hvad sker der, hvis man fravælger eller ikke anvender ordningen korrekt?

Såfremt du som sælger undlader at anvende huseftersynsordningen, så vil du være ansvarlig for eventuelle fejl og mangler ved boligen indtil 10 år efter handlen. Det kan altså komme til at koste dig dyrt, hvis du fravælger ordningen. Du bør derfor afgøre med dig selv, om du vil anvende og dermed betale for et huseftersyn, eller om du vil spare pengene og risikere at blive mødt med mangelsindsigelser fra købers side.
Det er vigtigt, at du overholder fristerne for, hvornår diverse dokumenter skal præsenteres for køber osv. Dette skyldes, at du som sælger ikke slipper for dit mangelsansvar, hvis ikke køber har fået dokumenterne i tide, eller rapporterne ej længere er gyldige. Du kan med fordel få en professionel rådgiver til at hjælpe dig med denne del af handlen for at undgå fejl.

Mangelsansvar

Når du som sælger har benyttet dig af huseftersynsordningen, og dermed har fået udarbejdet tilstands- og elinstallationsrapport for bygningen, skal du, som oven for nævnt for at undgå fremtidigt mangelsansvar over for køber, tilbyde at betale for mindst halvdelen af forsikringspræmien.
Såfremt du følger ovennævnte fremgangsmåde, så er du altså som udgangspunkt ikke ansvarlig for eventuelle fejl eller mangler, som køber finder efter handlen. Hertil er der dog nogle undtagelser. Som sælger skal du, uanset den bygningssagkyndiges gennemgang af boligen, overholde din loyale oplysningspligt og dermed fortælle, hvis du er bekendt med fejl og mangler ved ejendommen. Derudover har du som sælger stadig et mangelsansvar over for køber, hvis ikke den bygningssagkyndige har haft adgang til hele boligen – det han ikke har kunnet opnå adgang til vil nemlig ikke være omfattet af ejerskifteforsikringens dækningsområde, hvorfor det falder tilbage til dig som sælger. Endelig dækker huseftersynsordningen kun bygninger og ikke selve grunden.

Du kan læse mere om mangler her.