Bolig selvsalg – Dokumenterne

Salgsopstilling

2Når du indgår en aftale med en ejendomsformidler, så er det op til denne at udfærdige en salgsopstilling af din bolig. En salgsopstilling indeholder en beskrivelse af ejendommen og en oversigt over ejendommens økonomiske forhold. Der er alene krav om, at der skal foreligge en salgsopstilling, når du sælger din bolig via en professionel ejendomsformidler.

De fleste salgsopstillinger indeholder oplysninger om

– Kontantpris
– Lån, herunder byrder og gæld.
– Ejendoms- og grundværdi.
– BBR oplysninger om grund- og boligarealet.
– Ejendommens beliggenhed, herunder også matrikelnummer.
– Ejendommens energimærkning.
– Forsikringsforhold.
– Servitutter.
– Eventuelle oplysninger om forurening.
– Andet af væsentlig betydning.

Som sælger er det vigtigt, at du er opmærksom på salgsopstillingens betydning. Den anses som værende en integreret del af handelsvilkårene – dermed kan du også blive erstatningsansvarlig, hvis der er ukorrekte oplysninger heri. Det anbefales derfor, at du altid tjekker salgsopstillingen for fejl, efter at ejendomsmægleren har udfærdiget den.
Som køber bør du altid gennemlæse salgsopstillingen igen i den endelige aftale, idet der kan være små ændringer i forhold til den oprindelige.

Købsaftale

Købsaftalen er det vigtigste dokument i en bolighandel, fordi den udgør selve aftalegrundlaget mellem sælger og køber. I de fleste tilfælde anvendes Dansk Ejendomsmæglerforenings Standardkøbsaftale, idet den indeholder de væsentligste vilkår for en ejendomshandel.

Der er endvidere visse oplysninger, som en købsaftale skal indeholde

– Beskrivelse af henholdsvis køber og sælger.
– Beskrivelse af ejendommen.
– Prisen på ejendommen.
– Endelig skal alle øvrige vilkår, som parterne aftaler, skrives ind i købsaftalen fx overtagelsesdag, eventuelt inventar, der medfølger m.v.
Det deklaratoriske udgangspunkt er, at det er sælger, der afleverer et udkast til den endelige købsaftale.

Tilstandsrapport

Som sælger kan du beslutte dig for at indhente en tilstandsrapport, når du vil sælge din bolig. Indhentelsen af en tilstandsrapport er dermed op til sælger, ligesom det også er frivilligt, om han ønsker at tegne en ejerskifteforsikring på baggrund af tilstandsrapporten.
Tilstandsrapporten skal være udarbejdet af en godkendt byggesagkyndig på en standardformular. Den byggesagkyndige skal gennemgå huset grundigt, ligesom sælger loyalt skal oplyse om husets generelle tilstand. Det er kun de dele af bygningen, som er tilgængelig ved eftersynet, som er en del af tilstandsrapporten – hertil også en del af dækningen, såfremt der tegnes ejerskifteforsikring.

Der kan udarbejdes tilstandsrapport over alle ejerboliger. Dog anvendes de som udgangspunkt ikke til ejerlejligheder, fordi der i så fald både skal laves en tilstandsrapport for lejligheden og en for selve bygningen, hvori lejligheden er.
Tilstandsrapporten indeholder oplysninger om synlige skader, mulige skader og forhold der medfører risiko for skader. Den indeholder derimod ikke oplysninger slid og ælde eller eventuelle æstetiske fejl eller mangler. En tilstandsrapport indeholder udelukkende oplysninger om ejendommens bygninger. Derfor er eventuelle fejl og mangler ved grunden ikke nævnt i rapporten. Den bygningssagkyndige vurderer alvoren af de fundne fejl og mangler på en skala, som går fra kosmetiske skader til skader, der bør undersøges nærmere.

Tilstandsrapporten er gyldig i 6 måneder efter, at den bygningssagkyndige har indberettet rapporten.
En tilstandsrapport er en forudsætning for at tegne en ejerskifteforsikring. En ejerskifteforsikring kan vise sig at være en god investering for sælger, eftersom han slipper for en del af det mangelsansvar, som han ellers bærer i forbindelse med en bolighandel – læs mere om ejerskifteforsikring nedenfor. Derudover kan køber bruge tilstandsrapporten til at danne sig et overblik over husets generelle tilstand.

Ejerskifteforsikring

Hvis du beslutter dig for at gøre brug af huseftersynsordningen, så har du som sælger mulighed for sammen med køber at tegne en ejerskifteforsikring. En ejerskifteforsikring giver sælger mulighed for at slippe for en del af mangelsansvaret i forbindelse med bolighandlen. En sælger bærer ved et boligsalg et mangelsansvar i 10 år efter handlen, men med en ejerskifteforsikring kan sælgeren forsikre sig ud af dette ansvar i et meget stort omfang.
Der er dog visse betingelser, som skal være opfyldt for, at sælger kan slippe for sit mangelsansvar. Betingelserne er vigtige at overholde, fordi sælger ellers stadig vil være ansvarlig.

– Tilstandsrapporten/elinstallationsrapport skal være udleveret til køberen inden købsaftalen underskrives af parterne.
– I forbindelse med udlevering af rapporterne skal sælger udlevere et tilbud på en efterskifteforsikring.
– Sælgeren skal skriftligt give meddelelse om at betale halvdelen af den tilbudte ejerskifteforsikrings pris.

Når disse betingelser er opfyldt, så slipper sælgeren for sit mangelsansvar – også selvom køberen skulle beslutte sig for ikke at tegne en ejerskifteforsikring. En ejerskifteforsikring dækker dog kun fejl og mangler ved bygningen, og derfor kan du som sælger stadig blive mødt med mangelsindsigelser fsva. grunden. Derudover dækker en ejerskifteforsikring ikke, såfremt du som sælger har tilsidesat din loyale oplysningspligt eller, hvis der er bygningsdele, som den byggesagkyndige ikke har haft mulighed for at besigtige under bygningsgennemgangen.
Husk at overholde fristerne for henholdsvis tilstandsrapporten og elinstallationsrapportens gyldighed.

Energimærke

Der skal ifølge lovgivningen som udgangspunkt foreligge en gyldig energimærkning, når du vil sælge din bolig. Hertil gælder der ganske få undtagelser – sommerhuse skal kun energimærkes, hvis der er tale om et nybyggeri. Fredede bygninger, fritstående bygninger under 60 m2 og bygninger, der sælges til nedrivning skal ikke energimærkes.
Det er en beskikket bygningssagkyndig, der udarbejder energimærkningsrapporten. Rapporten indeholder oplysninger om, hvor energivenlig ejendommen er, og hvilke energibesparende tiltag der kan gøres. Formålet med energimærkningen er at vise, hvilken stand ejendommen er i energimæssigt. Der gives en samlet karakter fra A til G.
Energimærkningen er gyldig i 10 år, såfremt den er udarbejdet efter 1. februar 2011. Hertil gælder dog en undtagelse, hvis der er angivet besparelser, som har en tilbagebetalingstid på mindre end 10 år og tilsammen udgør mere end 5 % af energiforbruget – så er gyldigheden kun 7 år. Et energimærke givet i perioden 1. september 2006 til 31. januar 2011 er kun gyldige i 7 år.
Energimærkningen må frit genbruges så længe, den er gyldig. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at energimærkningen ikke længere er gyldig, såfremt der er foretaget ombygninger, eller andre ændringer, som har væsentlig betydning for ejendommens energiforbrug.

Elinstallationsrapport

I forbindelse med en bolighandel kan sælger ligesom med tilstandsrapporter vælge at lade huset blive gennemgået af en autoriseret elinstallatørvirksomhed, hvorefter der udfærdiges en rapport om husets elektriske installationer. Den autoriserede elinstallatør vil vurdere alle tilgængelige installationer, og han vil lave stikprøver af fx stikkontakter forskellige steder i bygningen. Ligesom tilstandsrapporten er elinstallationsrapporten en forudsætning for, at der kan tegnes ejerskifteforsikring i en bolighandel.
Med en ejerskifteforsikring kan sælger blive fri for det almindelig mangelsansvar, som han bærer for skjulte skader på ejendommen i op til 10 år efter handlen – læs mere herom under ejerskifteforsikring og tilstandsrapport.
En elinstallationsrapport er gyldig i et år fra dens indberetning.

Tingbogsattest og servitutter

En tingbogsattest en en udskrift fra tingbogen. I attesten fremgår alt, hvad der er registreret på ejendommen i tingbogen. Attesten forsynes med en dato for dens udskrift, og angiver dermed oplysningerne om, hvad der var tinglyst på ejendommen frem til denne dato.
En tingbogsattest indeholder oplysninger såsom adkomst (hvem ejeren er), hæftelser (fx tinglyste pantebreve) og sidste handel og til hvilken pris. Endelig indeholder tingbogsattesten oplysninger om forskellige byrder/servitutter, der er tinglyst på ejendommen (fx rådighedsbegrænsninger). Det er i denne forbindelse vigtigt at huske, at tingbogsattesten som oftest kun indeholder en oversigt over de servitutter, der er tinglyst på ejendommen. Derfor bør du som køber altid indhente den enkelte akt, således du kender servitutten/byrdens fulde omfang.
Man bør altid sørge for at få en så ny tingbogsattest som muligt, således at man minimerer risikoen for, at der kan være sket forandringer efter udskrivelsen. Det kunne fx være udlæg i ejendommen, eller sælger har optaget nye lån i ejendommen. Det er som udgangspunkt sælgers opgave at indhente tingbogsattesten.
Der kan både indhentes en officiel og en uofficiel tingbogsattest. Den uofficielle kan indhentes gratis på www.tinglysning.dk. Den officielle koster 175 kr. at rekvirere – den vil blive underskrevet og sendt fra Tinglysningsretten.

BBR-ejermeddelse

En BBR-meddelelse er en udskrift af oplysninger fra Bygnings- og Boligregistret fra pågældende kommune. Her fremgår bygningens identifikation, beliggenhed, opførelsesår, tekniske forhold, størrelse m.v. Oplysningerne i BBR er en kombination mellem kommunens egne oplysninger og ejerens indberetninger.
Det er sælgers ansvar at fremskaffe oplysningerne fra BBR.
Eftersom BBR dels afhænger af ejerens egne indberetninger, så er det ikke atypisk, at oplysningerne ikke stemmer fuldstændig overens med bygningens faktiske forhold. Det kan være arealuoverensstemmelser og/eller et ekstra toilet, der ikke er oplyst.

Ejendomsdatarapport

En ejendomsdatarapport indeholder flere forskellige offentlige oplysninger om ejendommen. Oplysningerne omhandler bl.a.
– Planer for området, fx lokalplaner,
– Ejendommens værdi og størrelsen af ejendomsskat.
– Eventuelle tilstands- og elinstallationsrapporter og energimærkning.
– Oplysning om vandforsyning og spildevand.
– Eventuelle kommunale miljøsager.
– Jordforurening.
– Oplysning om bygge- og beskyttelseslinjer (fx strandbeskyttelse eller skovbyggelinjer).
– Oplysning om natur, skov og landbrug, fx fredskov eller beskyttet natur.
Det er sælger eller dennes ejendomsformidler, der køber ejendomsdatarapporten. Den kan indhentes på nettet ved hjælp af NemID for 325 kr.

Skøde

Skødet er det dokument, som sendes til tinglysning. Tinglysning er en forudsætning for, at køber kan få ret over ejendommen.
Et skøde skal opfylde nogle krav ifølge Tinglysningsloven og en Tinglysnings bekendtgørelse. Skødet er i vidt omfang blot en kort version af selve købsaftalen. Skødet skal nemlig også indeholde de vigtigste oplysninger i en bolighandel såsom:
– Oplysninger om henholdsvis køber og sælger.
– Ejendommen.
– Købsprisen og dennes finansiering.
– Overtagelsesdag.

Efter tinglysning er blevet digitaliseret, så foreligger skødet rent praktisk kun elektronisk. Der underskrives derfor som udgangspunkt ved hjælp af NemID. Det er også muligt at give ens advokat fuldmagt til at underskrive på ens vegne – hertil kræves dog, at man indsender en kopi af fuldmagten til tinglysningsretten.
Der skelnes mellem betinget og endeligt skøde i en bolighandel.

Betinget skøde
Der foreligger et betinget skøde, så længe der er fastsat nogle betingelser for handlen, som endnu ikke er opfyldt – betingelserne kan både være fra køber og sælgers side. Den mest almindelige betingelse er, at handlen er betinget af købesummens betaling. Når der alene er tinglyst et betinget skøde, så fastsættes der af tinglysningsdommeren en frist. Inden for denne frist skal betingelsen opfyldes, ellers bliver skødet afvist fra tinglysning. Når betingelsen opfyldes inden for fristen, kan der ske endelig tinglysning af skødet.

Endeligt skøde:
Det endelige skøde kan tinglyses, når betingelserne for bolighandlen er opfyldt. Det sker ved at skødet får en påtegning om, at sælger meddeler køberen endeligt skøde. Påtegningen skal underskrives af både køber og sælger for at gøre skødet endeligt – herefter kan det tinglyses. Købesummen må først frigives til sælger, når der sker endelig tinglysning af skødet uden præjudicerende retsanmærkninger.

Såfremt der er tale om skøde i forbindelse med et dødsbo kan du læse mere her. Vi har også en særskilt side om dødsboer her.

Refusionsopgørelse

En refusionsopgørelse gør op med alle økonomiske mellemværender, der måtte være mellem køber og sælger i forbindelse med en bolighandel. De forskellige forbrugsmålere aflæses i ejendommen på overtagelsesdagen, hvorefter disse danner grundlag for køber og sælgers interne hæftelse. På denne måde kommer henholdsvis sælger og køber kun til at betale for det faktiske forbrug, som vedkommende har haft.
Ved en refusionsopgørelse ser man ligeledes på, hvad sælger har betalt forud, og hvad der mangler at blive betalt, fordi der betales bagud.

Poster der typisk indgår i en refusionsopgørelse er:
– Vand, varme og el.
– Vand- og vandafledningsafgift.
– Ejendomsskatter.
– Sælgers betaling af ejerskifteforsikringen.
– Eventuel kontingent til grundejerforening.
– Eventuel oliebeholdning, hvis der er en olietank.
– Fællesudgifter, hvis der er tale om salg af en ejerlejlighed.

Det er oftest købers advokat, der udfærdiger refusionsopgørelsen, men det bør altid fremgå af købsaftalen, hvem de forskellige opgaver i bolighandlen påhviler. En refusionsopgørelse skal som regel være færdig senest 30 dage efter den aftalte overtagelsesdag.
Såfremt den endelige refusionsopgørelse giver køber et krav mod sælger, kan denne modregnes i den deponerede købesum til sælger. Er det derimod sælger, der har et krav mod køber, skal køber betale kravet kontant til sælger.
Det anbefales, at man har en professionel til at udfærdige refusionsopgørelsen, således fejl heri så vidt muligt undgås.